Internetová poradna » Pronájem realit

Jméno a příjmení:
ID dotazu: 20170445
Sekce dotazů: Pronájem realit
Předmět dotazu (nadpis): Jak vystěhovat bratrance, který vůbec neplatí nájem ani energie
Text dotazu: Spolu s manželem jsem koupili byt, byl zatím volný, chtěli jsme jej postupně rekonstruovat. Před rokem se na manžela obrátil bratranec, zda by mu nepomohl v tíživé situaci. Tvrdil, že byl pronajímatelem bytu ze dne na den vystěhován a je na ulici. Jelikož jsme měli byt volný a manžel nechtěl bratrance nechat na ulici, protože jsou příbuzní, tak mu vyhověl a nechal ho nastěhovat do bytu, do doby, než si něco najde. Dva měsíce byl klid, bratranec zaplatil částku za energii atd. Po dvou měsících to ale začalo. Nejdříve že mu to nějak finančně nevychází a že to dorovná další měsíc. Další měsíc zase výmluva, že mu banka něco dělá s účtem atd. Nakonec po skoro roce je bratranec stále v našem bytě, nám nic neplatí, veškeré zálohy na energie, poplatky a další věci hradíme my s manželem z našich účtů. On je naprosto v klidu, a když na něj manžel začne tlačit, ať se vystěhuje, je naprosto v klidu, s tím, že příbuzní si mají pomáhat. Jelikož máme dvě děti, není to občas lehké to vše zaplatit. Smlouvu o nájmu jsme nesepsali, bylo ústně dohodnuto, že tam bude bydlet jen do doby, než si něco najde. Chtěli jsme mu pomoc. Poradíte nám prosím, jak máme dál postupovat? Co v této věci podniknout, aby se "bez problémů" vystěhoval? I když je to příbuzný, dochází nám již trpělivost, vlastně mu hradíme veškerý komfort. Můžeme ho ze dne na den vystěhovat. Manžel je již tak naštvaný, že říká, že vezme partu kluků a vystěhuje ho a vymění zámky. Můžeme to udělat?
Vloženo: 1. prosince 2017, 19:48 hod.
Odpověď na dotaz: Odpověď – 1. část
Úvodem si dovoluji zmínit, že jelikož neznám veškerá specifika daného případu, budu se ve své odpovědi řídit obecnou úpravou nájmu bytu obsaženou v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Základním východiskem pro odpověď na váš dotaz je to, zda došlo k uzavření nájemní smlouvy mezi vaším manželem a jeho bratrancem ve smyslu občanského zákoníku, nebo nikoliv. Podle příslušných ustanovení občanského zákoníku platí, že nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu, avšak neplatnosti pro nedostatek formy se může dovolat pouze nájemce – ve vaší situaci bratranec vašeho manžela. V tomto případě se uplatňuje princip tzv. relativní neplatnosti, což znamená, že nájemní smlouva, byť neuzavřená v písemné formě, je platná až do okamžiku, kdy nájemce namítne její neplatnost. Zároveň též platí, že neplatnosti se nájemce může dovolat pouze za předpokladu, že nebylo doposud ničeho plněno.
Jak vyplývá z výše uvedeného, občanský zákoník nevylučuje, aby byla platná i nájemní smlouva, která nebyla uzavřena v písemné formě. K tomu je však v prvé řadě zapotřebí, aby obě smluvní strany určitým způsobem vůbec projevily vůli uzavřít smlouvu a být jí vázáni – nájemce např. vůli byt užívat, hradit nájemné, pronajímatel vůli byt přenechat nájemci k užívání (k takovému projevu vůle může dojít ústně, písemně, ale i mlčky - nájemce začne platit nájemné apod.). Dále je zapotřebí, aby nájemce nenamítnul neplatnost nájemní smlouvy předtím, než začne fakticky plnit (typicky hradit nájemné).
Pakliže platí, že mezi vaším manželem a jeho bratrancem došlo k ústní dohodě, že Váš manžel přenechá svému bratranci dočasně k užívání svůj byt a jeho bratranec za užívání tohoto bytu bude hradit vašemu manželovi určitou částku (nájemné), příp. alespoň energie a související poplatky, lze s největší pravděpodobností dovodit, že mezi nimi došlo k uzavření nájemní smlouvy.
Odpověď – 2. část
Za předpokladu, že výše popsaným způsobem došlo k uzavření nájemní smlouvy, lze doporučit, aby váš manžel nyní nájem svému bratranci vypověděl. Pokud bratranec Vašeho manžela nehradí nájemné ani náklady na služby již několik měsíců (3 a více), váš manžel má za této situace ze zákona právo nájem vypovědět bez výpovědní doby s tím, že před podáním samotné výpovědi má váš manžel jakožto pronajímatel povinnost vyzvat nájemce k odstranění jeho závadného chování (nehrazení nájemného a nákladů na služby), jinak by se k výpovědi nepřihlíželo. Výpověď nájmu pak vyžaduje písemnou formu a musí být prokazatelně doručena druhé straně. Pokud dává výpověď z nájmu pronajímatel, má dle zákona zároveň povinnost poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Nájem v takovém případě skončí s účinností výpovědi.
Bratranec vašeho manžela by byl povinen odevzdat a vyklidit byt bezodkladně, nejpozději však do 1 měsíce od skončení nájmu. Pokud by tak neučinil dobrovolně, mohl by se Váš manžel domáhat vyklizení bytu soudní cestou, v krajním případě i v exekučním řízení.
V každém případě ale nelze doporučit, aby za vámi popsaných okolností váš manžel přistoupil k vystěhování svého bratrance „s partou kamarádu“, a to ani za předpokladu, že nájem svému bratranci vypoví a bratranec se nebude chtít z bytu dobrovolně odstěhovat. Z ustálené soudní praxe vyplývá, že takové svémocné vystěhování by mohlo být kvalifikováno jako trestný čin porušení domovní svobody.
Závěrem bych vás rád upozornil, že případy týkající se určení platnosti nájemní smlouvy, případně ukončení nájmu a vyklizení bytu, bývají obvykle dosti komplikované. Vzhledem k tomu vám doporučuji, abyste vyhledali pomoc advokáta, který vám se znalostí všech specifik vašeho případu poskytne přesnější odpověď a doporučí vám další postup v dané věci.
Zdroj:
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS
Odpovězeno: 19. prosince 2017, 14:47 hod.

|