Internetová poradna » Pronájem realit

Jméno a příjmení:
ID dotazu: 20170455
Sekce dotazů: Pronájem realit
Předmět dotazu (nadpis): I po odstěhování po mě majitel chce platby
Text dotazu: Bydlela jsem v bytě, kde mi majitel odmítal dát nájemní smlouvu. Každý měsíc jsem mu platila nájemné na účet. Vzhledem k tomu, že on měl na sebe psaný plynoměr a elektroměr a měl z částky, kterou jsem mu měsíčně posílala, hradit zálohy a neplatil je, začalo hrozit odpojení obou měřičů. S majitelem nebyla rozumná řeč a já se tedy z bytu odstěhovala a hodila klíče do schránky. Zná jen mé jméno, adresu trvalého bydliště, e-mail a telefon (+číslo účtu, ze kterého jsem platila), ale žádná smlouva podepsána nebyla. Nyní po mně vyžaduje dál platit nájem, plus uhradit nedoplatky, které vznikly na elektřině a plynu. Má na mě nějaké "právní páky"?
Vloženo: 11. prosince 2017, 14:55 hod.
Odpověď na dotaz: Odpověď – 1. část
Předně uvádím, že základním východiskem pro odpověď na váš dotaz je posouzení otázky, zda mezi vámi a majitelem fakticky došlo k uzavření nájemní smlouvy, tedy mezi vámi existuje platný nájemní vztah, nebo nikoliv.
Dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, platí, že nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu, avšak neplatnosti pro nedostatek formy se může dovolat pouze nájemce. V tomto případě se uplatňuje princip tzv. relativní neplatnosti, což znamená, že nájemní smlouva, byť neuzavřená v písemné formě, je platná až do okamžiku, kdy nájemce namítne její neplatnost. Zároveň také platí, že neplatnosti se nájemce může dovolat pouze za předpokladu, že nebylo doposud ničeho plněno.
Občanský zákoník tedy nevylučuje, aby byla platná i nájemní smlouva, která nebyla uzavřena v písemné formě. K tomu je však v prvé řadě zapotřebí, aby obě smluvní strany vůbec projevily vůli uzavřít smlouvu a být jí vázány – nájemce hlavně vůli byt užívat, hradit nájemné, pronajímatel vůli byt přenechat nájemci k užívání (k takovému projevu vůle může dojít ústně, písemně, ale i mlčky – když nájemce začne platit nájemné apod.). Dále je zapotřebí, aby nájemce nenamítnul neplatnost nájemní smlouvy předtím, než začne fakticky plnit (typicky hradit nájemné).
Z výše uvedeného lze dovodit, že mezi vámi a majitelem s největší pravděpodobností existuje platný nájemní vztah, když majitel projevil vůli vám byt přenechat k užívání a vy jste se ústně zavázala hradit nájemné a také jste tak každý měsíc činila. Vzhledem k tomu se na váš vztah s majitelem bytu budou aplikovat ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu.
Co se týče dodávek plynu a elektrické energie, pak uvádím, že ústní dohoda mezi vámi a pronajímatelem o způsobu hrazení záloh na energie (resp. nedoplatku) je poněkud problematická a obtížně prokazatelná. Na druhou stranu by v případě sporu daná situace hrála spíše ve Váš prospěch, když by pronajímatel jen těžko prokázal, že jste byla povinná hradit zálohy na služby a nehradila je, tedy že vámi pravidelně zasílané platby nezahrnovaly zálohy na služby.
Odpověď – 2. část
K samotnému skončení nájmu pak uvádím následující. Dle zákona obecně platí, že v případě, kdy nájemce nájem bytu vypoví, je povinen tak učinit prostřednictvím písemné výpovědi, která musí být doručena pronajímateli. Zároveň se k výpovědi nájmu bytu váže tříměsíční výpovědní doba, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Po dobu celé výpovědní doby jsou nájemce i pronajímatel povinni dodržovat veškeré své povinnosti plynoucí z nájmu, tedy i hradit nájemné.
Občanský zákoník ale předvídá též možnost vypovědět nájem bez výpovědní doby, a to v případě, kdy jedna ze stran porušuje svoje povinnosti zvlášť závažným způsobem. Vámi uvedené jednání pronajímatele (dlouhodobé nehrazení záloh na energie z peněz k tomu určených) by patrně mohlo být považováno za takové porušení jeho povinnosti zvlášť závažným způsobem. Za těchto okolností byste tedy byla oprávněná vypovědět nájem bez výpovědní doby, avšak i v takovém případě platí povinnost podat písemnou výpověď, která musí být pronajímateli doručena. V tuto chvíli lze tedy doporučit, abyste dodatečně zaslala pronajímateli na jeho adresu výpověď nájemní smlouvy s tím, že ji odůvodníte výše uvedeným zvlášť závažným porušením povinnosti pronajímatele. Pokud by pronajímatel od Vás neobdržel žádnou výpověď, mohl by se v krajním případě u soudu domáhat zaplacení nájemného i za období poté, co jste opustila byt, a to z důvodu, že nájem bytu platně neskončil.
Konečně, co se týče samotného předání a vyklizení bytu, pak uvádím, že platí, že byt má být odevzdán v den, kdy nájem končí s tím, že byt se považuje za odevzdaný, obdrží-li pronajímatel klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu a užívání. Zároveň je v zákoně ale též uvedeno, že pokud nájemce opustí byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoliv pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Pokud jste tedy byt vyklidila a vhodila pronajímateli klíč do schránky, byt lze s největší pravděpodobností považovat za řádně odevzdaný.
Zdroj:
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS
Odpovězeno: 1. ledna 2018, 13:23 hod.

|